13 janvier 2026 · Benoit Tarrazon

Passoires thermiques : quelles stratégies pour vendre ou louer malgré un mauvais DPE ?

En 2026, les passoires thermiques occupent une place centrale dans le marché immobilier français. Les logements classés F ou G au DPE sont désormais soumis à de fortes contraintes : restrictions de location, décote à la vente, exigences bancaires accrues.

Pourtant, un mauvais DPE ne signifie pas l’impossibilité de vendre ou de louer. À condition d’adopter une stratégie adaptée, il est encore possible de valoriser un bien énergivore, voire d’en tirer parti.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

On parle de passoire thermique pour un logement :

• Classé F ou G au DPE

• Présentant une consommation énergétique excessive

• Générant des charges élevées pour les occupants

Ces biens sont souvent anciens, mal isolés, équipés de systèmes de chauffage obsolètes et peu performants.

Pourquoi un mauvais DPE complique la vente ou la location

Des contraintes réglementaires de plus en plus strictes

Les logements les plus énergivores sont progressivement :

• Interdits à la location

• Soumis à des obligations de rénovation

• Dévalorisés par les acheteurs et investisseurs

Une décote immobilière bien réelle

Un mauvais DPE entraîne :

• Une baisse de la valeur du bien

• Des délais de vente plus longs

• Des négociations plus agressives côté acquéreur

 En 2026, la classe énergétique est devenue un critère de décision majeur.

Vendre une passoire thermique : les stratégies efficaces

1. Vendre en l’état en intégrant la décote

La première option consiste à :

• Assumer le mauvais DPE

• Positionner le prix en conséquence

• Cibler des acheteurs avertis (investisseurs, marchands de biens)

 Une décote transparente et justifiée facilite la transaction.

2. Valoriser le potentiel de rénovation

Plutôt que de subir le mauvais classement, il est stratégique de :

• Mettre en avant les travaux possibles

• Présenter des scénarios d’amélioration énergétique

• Projeter une meilleure classe DPE après rénovation

Cela permet à l’acheteur de se projeter et de réduire la perception du risque.

3. Utiliser la projection énergétique comme levier

Un DPE projeté permet de :

• Montrer l’impact réel des travaux

• Estimer les gains énergétiques

• Justifier une valeur future plus élevée

 En 2026, cette approche rassure autant les acheteurs que les banques.

Louer une passoire thermique : quelles solutions en 2026 ?

Louer avant les interdictions totales

Certains logements restent encore temporairement louables, sous conditions :

• Respect des seuils de décence énergétique

• Gel des loyers dans certaines zones

⚠️ Cette stratégie est limitée dans le temps.

Intégrer les travaux dans une stratégie locative

Plutôt que de sortir le bien du marché :

• Programmer une rénovation progressive

• Améliorer la classe énergétique étape par étape

• Sécuriser la location sur le long terme

Adapter le positionnement locatif

Un logement mal classé peut rester attractif si :

• Le loyer est ajusté

• Les charges sont expliquées

• Le public ciblé est adapté (location courte durée, meublé, résidence principale temporaire)

Investisseurs : transformer une contrainte en opportunité

Pour les investisseurs, les passoires thermiques peuvent représenter :

• Un prix d’achat inférieur au marché

• Un fort potentiel de création de valeur

• Une optimisation fiscale via les travaux

À condition d’avoir une vision énergétique claire, ces biens restent exploitables.

Le rôle clé de l’anticipation énergétique

En 2026, vendre ou louer une passoire thermique sans stratégie est risqué.
À l’inverse, un projet intégrant :

• Une analyse énergétique

• Des scénarios de travaux

• Une projection DPE réaliste

devient beaucoup plus lisible et crédible pour les acquéreurs, locataires et financeurs.

Conclusion : un mauvais DPE n’est pas une fatalité

Même avec un classement F ou G, un logement peut encore :

• Être vendu dans de bonnes conditions

• Trouver preneur à la location

• Retrouver de la valeur après rénovation

La clé réside dans la transparence, la projection énergétique et l’anticipation des évolutions réglementaires. En 2026, la performance énergétique n’est plus un frein si elle est pilotée intelligemment.

FAQ – Passoires thermiques et mauvais DPE

Peut-on vendre un logement classé F ou G en 2026 ?

Oui. La vente reste autorisée, mais le mauvais DPE entraîne généralement une décote et nécessite une communication claire sur les travaux à prévoir.

Est-il encore possible de louer une passoire thermique ?

Cela dépend de la classe exacte, de la date et des seuils réglementaires. Certains logements restent louables temporairement, mais les interdictions progressent.

Les banques financent-elles l’achat d’une passoire thermique ?

Oui, mais souvent sous conditions : apport renforcé, travaux intégrés au prêt ou projection énergétique obligatoire.

Faut-il rénover avant de vendre ?

Pas toujours. Dans certains cas, vendre en l’état avec une projection DPE après travaux est plus rentable que réaliser soi-même la rénovation.

Un mauvais DPE bloque-t-il définitivement un projet immobilier ?

Non. Avec une stratégie énergétique claire et anticipée, un logement mal classé peut retrouver de la valeur et rester attractif.